Bruk kontrakt

Det første og viktigste punktet ved enhver avtale om utføring av byggearbeider, er at det må inngås en skriftlig kontrakt. Enhver entreprise vil i prinsippet være forankret i en avtale, men i praksis ser man ikke sjeldent at det syndes mot det enkle rådet om at kontrakten skal være skriftlig. Dette gjelder særlig i de mindre prosjektene. Selv om muntlige kontrakter i prinsippet er like bindende som skriftlige, er det skriftlige kontrakter som best bidrar til å skape klarhet og å sikre bevis for hva partene har blitt enige om.

Bruk riktig kontrakt

I tillegg til å nedfelle skriftlig hva partene er enige om, er det viktig at partene også velger riktig kontrakt for det konkrete prosjektet. Et godt utgangspunkt vil være å undersøke om det finnes en anvendelig standardkontrakt. Standardkontrakter bidrar til å sikre gjennomtenkte og balanserte reguleringer av partenes rettigheter og forpliktelser.

For entrepriser inngått mellom profesjonelle parter har Standard Norge utarbeidet standardkontrakter for alle sentrale entrepriseformer; utførelse-, total- og under­entrepriser. Standard Norge har også utarbeidet avtaledokumenter (byggblanketter) som forenkler anvendelsen av standardkontraktene. Hvilken type prosjekter den enkelte kontrakt er ment for, vil normalt fremgå av kontraktens innledende deler.

For forbrukerentrepriser (dvs. hvor byggherren er en forbruker) er situasjonen noe annerledes. Forbrukerentreprisene vil i praksis enten sortere under håndverkertjeneste-loven (rehabilitering) eller bustadoppføringsloven (nybygg). I begge tilfeller gjelder det begrensninger for hva som kan avtales mellom partene. Både håndverkertjenesteloven og bustadoppføringsloven stenger for å avtale vilkår som er mindre gunstig for forbrukeren enn det som følger av lovens bestemmelser.

Standard Norge har utarbeidet avtaledokumenter (byggblanketter) ment for forbruker­entreprisene. For byggearbeider som faller inn under håndverkertjenesteloven, er det utarbeidet avtaledokumenter basert på vederlagets størrelse. Faller byggearbeidene inn under bustadoppføringsloven, finnes det flere alternativer, dels avhengig av om det er entreprenøren eller forbrukeren som skal prosjektere/planlegge, og dels vederlagets størrelse. Ved forbrukerentrepriser vil forbrukerlovene supplere kontrakten, slik at man som bruker av kontrakten både må ha kjennskap til kontrakten og lovene, for å få klarhet i rettsforholdet som gjelder mellom partene.

Selv om bruk av standardiserte kontrakter og blanketter bidrar til å forenkle avtaleinngåelsen, er det flere forhold både entreprenør og byggherre må være bevisste på ved avtaleinngåelsen. Det anbefales at partene mest mulig presist formulerer hva oppdraget går ut på og eventuelt hvilke forbehold eller forutsetninger som skal legges til grunn. Beskrivelsen av hva entreprenøren skal levere er bestemmende for om et arbeid er innenfor eller utenfor kontrakten, noe som igjen er avgjørende for om entreprenøren har krav på tilleggsbetaling eller fristforlengelse i tilfelle uforutsette forhold. Beskrivelsen er også helt sentral i vurderingen av om det leverte er kontraktsmessig eller om det foreligger en mangel. En beskrivelse av oppdraget gjøres gjerne i et separat dokument som inntas i kontrakten som et vedlegg.

Partene bør også være bevisste på hvilket prisformat som velges. Med prisformat menes hvordan entreprenørens betaling skal beregnes. De mest typiske prisformatene er fastpris, regning, eller enhetspriser med justerbare mengder. Ved fastpris forplikter entreprenøren seg normalt til å levere arbeidet til en spesifikt angitt sum. Entreprenøren har i et slikt prisformat risikoen for at prisen som er gitt dekker kostnaden ved innkjøp og utførelsen, selv om det skulle vise seg at arbeidet krever høyere ressursinnsats enn forutsatt eller selv om prisene på materialer øker. Ved regningsarbeider betaler byggherren typisk for alle timer entreprenøren bruker samt for materialer og andre innkjøp med et påslag til entreprenøren. I et slikt prisformat har byggherren risikoen for prisutviklingen på materialer og andre innkjøp og – som utgangspunkt – også for entreprenørens produktivitet. Enhetspriser er en slags hybrid mellom fastpris og regningsarbeider, hvor prisen er "fast" for visse forhåndsdefinert enheter (eks. meter med listverk) og hvor vederlaget avregnes etter hvor mange enheter (mengder) som blir nødvendig for å ferdigstille arbeidene. I et slik prisformat har entreprenøren risikoen for at prisen som er satt per enhet dekker entreprenørens kostnader og fortjeneste, mens byggherren har risikoen for hvor mange enheter som må til for å ferdigstille arbeidene.

Når partene skal gjøre tilpasninger i standardkontraktene er det viktig at disse er veloverveide, nøyaktige og skreddersydde. Standardkontraktene er utarbeidet med en helhetlig balanse og veloverveid ordvalg, og man bør være varsom og presis dersom det skal gjøres endringer i kontraktene. Det er også viktig å ha sjekket om endringene i en bestemmelse i standardkontrakten også nødvendiggjør andre endringer i den aktuelle kontrakten.

Bruk kontrakten riktig

Det hjelper lite å ha inngått en riktig kontrakt, dersom denne ikke brukes riktig. I mange prosjekter legges kontrakten i skuffen, og hentes ikke frem før det er for sent. Riktig bruk av kontrakten skal ikke bare løse konflikter, det vil også forhindre konflikter. For en part som vil ivareta sine interesser på en best mulig måte, bør kontrakten påvirke partens opptreden i prosjektet.

Et eksempel gjelder krav på pristillegg eller fristforlengelse. Både i kontraktene mellom profesjonelle parter og i forbrukerkontraktene stilles det krav til entreprenørens opptreden for å kunne kreve pristillegg og fristforlengelse. Dette gjelder både krav til varsling av kravene, og dokumentasjon for kravenes omfang. Dersom entreprenøren ikke følger kontraktens regulering, risikerer han at ellers berettigede krav går tapt.

Tips

Å bruke noe tid og ressurser på de rettslige sidene ved prosjektet og prosjekthåndteringen, vil ofte være god økonomi og vil kunne forhindre uklare rettslige situasjoner. Våre konkrete tips er å bruke noe tid og ressurser på å sørge for at:

1. Det inngås en skriftlig kontrakt.
2. Kontrakten som benyttes er riktig for det aktuelle byggeprosjektet.
3. Personene som er involvert i prosjektet kjenner kontraktens innhold og aktivt forholder seg til kontraktens reguleringer underveis i byggeprosjektet.