Hytteidyll gjennom generasjoner

Hytta har mange forskjelligartede kvaliteter

Fritidsboliger representerer ofte store verdier, både av økonomisk og ikke økonomisk karakter. Her er det gjerne skapt gode barndomsminner og hytta er et sted man forbinder med familiehygge, ferie og fritid. Hytta representerer for mange mennesker svært god livskvalitet.

Mange er opptatt av å beholde familiestedet i familien gjennom generasjoner. Da oppstår spørsmålet om man bør overføre hytta til barna mens man lever, eller om man skal la det bli opp til arvingene å bestemme hva som skal skje med hytta etter at foreldrene faller fra. Vår erfaring tilsier at det kan oppstå vanskeligheter for yngre generasjoner, dersom det ikke er gitt noen føringer fra den eldre generasjonen. Dagens familieforhold er også ofte mer kompliserte enn tidligere, noe som forsterker behovet for tydelige avtaler og avklaring av forventninger. I tillegg foreligger usikkerheten rundt hvilke lover som vil gjelde fremover i forbindelse med overføring av fritidseiendom.

Det er mange viktige punkter man bør tenke gjennom når hytta overføres til den yngre generasjon. Det vil typisk være om man skal etablere en sameieavtale mellom barna, om man skal sikre en bruksrett for mor og far og hvordan man skal legge til rette for en bekymringsløs bruk av hytta i familien fremover. Det kan også være naturlig å vurdere skattemessige forhold. Tidligere var det viktig å se hen til arveavgiftsreglene.

Arveavgift og skatt

Arveavgiften er nå opphevet, slik at dette behøver man ikke tenke på dersom man skal overføre nå. Det er imidlertid ingen garanti for at ikke arveavgiften i fremtiden kan bli gjeninnført og det er mange som ser for seg at den på et eller annet tidspunkt vil komme tilbake. Hvis hytta skal gis videre til neste generasjon, kan det være fornuftig å gjøre det nå mens det kan gjøres arveavgiftsfritt.

Etter dagens skatteregler overtar barna foreldrenes skatteposisjon. Det innebærer at dersom foreldrene har oppnådd skattefrihet ved å eie hytta i minst 5 år vil overdragelsen være skattefri. Barna må deretter eie i 5 år før de eventuelt kan selge skattefritt.

Overføring mens man lever

Det er mange fordeler med å overføre hytta mens man lever. Først og fremst vil man da ha kontroll over situasjonen og ha mulighet til å legge føringer for mange vanskelige spørsmål, knyttet både til økonomiske og følelsesmessige forhold. Man har for eksempel mulighet til å hensynta at én av barna har god økonomi, mens en annen har en vanskelig økonomi. Så lenge man overfører hytta mens man lever er det i utgangspunktet ikke noe krav om at man deler likt mellom barna, selv om de fleste nok vil ønske det.

Det er videre mulig å planlegge og gjennomføre en overdragelse over tid, slik at alle parter får god tid til å tenke gjennom hva overdragelsen innebærer av forventninger, rettigheter og forpliktelser. Foreldrene kan sørge for å få avlastning med vedlikehold, og selv forbeholde seg bruksrett til hytta for deler av sesongen. Dersom foreldrene betaler formueskatt vil denne med dette kunne reduseres.

En av fordelene med å overføre eiendommen mens man lever, er at man får anledning til å forklare bakgrunnen for sine ønsker for fremtiden. Som nevnt har barna ofte ulik tilknytning til hytta, ulik økonomi eller ulike evner/interesser til å utføre vedlikehold osv. Det er også muligheter for å etablere kompensasjonsordninger, slik at én får hytta og at en annen får noe annet samtidig eller senere. Det kan også være lettere å legge til rette for en gradvis overgang, eller eksempelvis en ordning der arvingene overtar hytta til en redusert pris slik at foreldrene kan få en lettere økonomi på sine eldre dager.

En eventuell enighet om overføring av hytta til alle eller noen av barna, bør nedfelles i en skriftlig avtale som helst hele familien er part i.

Overføring ved testament

Selv om man velger å vente med å overføre hytta til etter at man faller fra, kan det være fornuftig å bestemme hvem som skal overta i et testament. Man kan innta bestemmelser i testamentet om bruken av hytta og hvordan bruken eventuelt skal fordeles. Ved en overføring ved testament er man bundet av arvelovens pliktdelsregler, noe som kan vanskeliggjøre en eventuell forskjellsbehandling mellom barna. Med de høye priser som i dag ofte gjelder for fritidsboliger kan det være vanskelig for én av arvingene å løse ut de øvrige, og det får gjerne den konsekvens at hytta ikke lenger kan beholdes i familien.

Ved opprettelse av testament gjelder det en del formregler. Det må blant annet være to vitner tilstede når man signerer testamentet.

Forholdet til ektefelle

Det er viktig å avklare om gjenlevende ektefelle skal kunne beholde hytta i uskifte så lenge han eller hun lever. Dersom hytta er en av partenes særeie, må det eventuelt bestemmes i ektepakt at ektefellen skal kunne sitte i uskifte med hytta. Dersom førstavdøde har særkullsbarn, må disse samtykke til et eventuelt slikt uskifte. Dette kan gjøres ved en erklæring på forhånd slik at det ikke foreligger usikkerhet om hvorvidt de vil gi slikt samtykke.

Ved opprettelse av ektepakter gjelder det også en del formregler, og det må blant annet være to vitner tilstede når man signerer ektepakten.

Sameieavtale

Dersom hytta overlates til barna i sameie, uavhengig av om man overfører hytta i levende live eller ved testament, anbefaler vi at det opprettes en sameieavtale som regulerer eierskapet mellom barna. Det er en smakssak hvilken detaljeringsgrad man bør legge inn i en slik avtale. De mest sentrale forhold som bør vurderes regulert er bestemmelser om bruken av hytta, vedlikehold og hvordan kostnadene skal fordeles. Det kan også være hensiktsmessig å ta inn et forbud mot å pantsette eller belåne hytta, og man bør også tenke gjennom hva som skal skje dersom én av sameierne ønsker å selge sin andel.

Det er også ofte naturlig at foreldrene forbeholder seg bruksrett til hytta, og også dette bør reguleres i en avtale. Vi vil anbefale formalisering av en slik bruksrett for foreldrene, og at avtalen tinglyses for å oppnå rettsvern. På den måten sikrer man at bruksretten for eksempel er beskyttet mot barnas kreditorer. Dette kan også gjøres enkelt ved at bestemmelsen inntas i skjøtet.

Det gjelder ingen formregler ved opprettelsen av sameieavtaler, men vi anbefaler absolutt at det opprettes en skriftlig avtale.

Barnas skilsmisse eller økonomiske problemer

Mange er opptatt av å sikre eiendommen i familien ved en eventuell skilsmisse. Foreldrene har anledning til å bestemme at hytta skal være barnas særeie både når man overfører hytta som en gave og ved testament. Dette er ofte fornuftig dersom man ønsker å sikre at neste generasjon kan beholde hytta i familien. Dersom hytta har høy økonomisk verdi og er i felleseie mellom barnet og ektefellen, vil kanskje barnet ikke ha anledning til å kjøpe ut ektefellen ved en eventuell skilsmisse. Dette kan få den konsekvens at hytta må selges.

Det finnes også muligheter for å se på løsninger som kan sikre hytta i familien dersom barna har økonomiske problemer. Her kan det tenkes flere løsninger. En løsning kan være å overføre hytta direkte til barnebarna, men gi barna en bruksrett til hytta. Det kan også tenkes andre løsninger som kan være aktuelle.

Åpenhet

Det aller viktigste for å unngå at det blir konflikter ved overføring av hytta til barna, enten det skjer mens man lever eller etter at man er død, er å snakke åpent med familien om egne ønsker. Dersom man er åpen på dette vil det som regel over tid skapes felles forventninger og forståelse, og man unngår at barna får forskjellige forventninger til hva som skal skje med hytta. Dette kan forebygge mange vanskelige, kostbare og langvarige konflikter.

Problemstillingene og løsningene er mange og forskjelligartede. For de fleste vil det være hensiktsmessig å søke juridisk bistand både for å få råd om hvilke løsninger som passer best for den enkelte, og ikke minst for å få bistand til å utarbeide de nødvendige avtaler og dokumenter.

Forfattere:

Hanne Skråmm Espeland, advokat

Christen Agerup, advokat

Tenden Advokatfirma ANS, 1. juli 2016