Hvordan bør man som utleier håndtere koronakrisen?

Verdens helseorganisasjon (WHO) erklærte spredningen av korona-viruset som en pandemi 11. mars 2020. Flere store eiendomsinvestorer har i media signalisert at de tar grep for å redde leietakere som blir særlig berørt av pandemien. Spørsmålet mange eiendomsinvestorer og andre som eier fast eiendom stiller seg er: Må jeg gjøre det samme?

Rettslig utgangspunkt

Avtaler skal holdes, konsekvensene av Covid-19 er i utgangspunktet ikke utleiers risiko. Det må likevel foretas en konkret vurdering, med utgangspunkt i leieavtalen. Problemstillingen er ofte ikke regulert i leieavtalen (meglerstandarden), men den «alminnelige lære» om force majeure kan komme til anvendelse: I utgangpunktet er det en høy terskel før en situasjon anses som en force majeure-hendelse som kan få betydning for partenes avtalte forpliktelser. Likevel er pandemien en ekstrem hendelse som kan medføre force majeure i tilfeller hvor leietaker er pålagt å stenge. Utleier bør bl.a. stille spørsmålene:

• Har pandemien påvirket leietakers mulighet til riktig oppfyllelse av leieavtalen?
• Har leietaker benyttet seg av alle andre muligheter til å redusere effektene av pandemien?
• Er leietaker pålagt å stenge, eller er det snakk om redusert omsetning som følge av generelle smitteverntiltak og mindre kundetilgang?

Som utgangspunkt er ikke virkningen av force majeure at leietaker fritas fra betalingsplikt, men heller at betalingsplikten suspenderes.

En praktisk og kommersiell tilnærming

Hvordan skal utleier håndtere forholdet til leietakere i praksis – enten fordi det foreligger force majeure-hendelse, eller fordi det av kommersielle hensyn er fornuftig å bidra til leietakers fortsatte eksistens? Utgangspunktet er at utleier ønsker å bidra til at leietaker står gjennom stormen, og opprettholde et langsiktig leieforhold. Det finnes ikke én universell tilnærming for alle leieforhold – det må vurderes konkret, både om utleier skal yte noe og ikke minst hva utleier skal bidra med.

Hvordan bør utleier opptre ovenfor leietaker som ber om økonomisk bidrag fra utleier?

Utleier bør be leietaker konkret begrunne anmodningen.

Det er mange konkrete hensyn utleier bør ta, bl.a.

• Hvor hardt er denne leietakeren rammet?
• Bakgrunnen for at leietaker er rammet (stengeplikt vs. avledet konsekvens av smitteverntiltak)?
• Hva har leietaker gjort for å finne alternative muligheter til oppfyllelse av leieavtalen, inkludert andre kostnadsbesparende tiltak, økt kassakreditt, eierfinansiering, permitteringer og bruk av offentlige støttetiltak?
• Hvem er leietaker? Økonomisk bidragsevne hos leietaker og eiere?
• Leieforholdets varighet. Tidsperspektiv for nødhjelp fra utleier.
• Leietakers betalingshistorikk.
• Hvordan vil bistand til enkelte leietakere oppfattes av leietakere som ikke får bistand?

Hva skal leietaker eventuelt bidra med?

Det er ikke gitt at leie uten videre skal reduseres/ettergis, ofte vil det være naturlig at man heller avtaler betalingsutsettelse.

• Det gir mulighet til å få et bedre overblikk over konsekvenser før utleier tar endelig beslutning om håndtering av ubetalt leie.
• Det gir mulighet for å hente inn (deler av) ubetalt leie senere, f.eks. ved påslag i leie.
• Utsettelse kan åpne for andre justeringer i leieavtalen, for å skape balanse mot bidraget fra utleier, f.eks. forlengelse av leieforholdet.

Utleier kan se på mulighetene for å redusere påløpte felleskostnader for en periode. Hvorvidt utleier selv skal dekke noe av leietakers andel av påløpte felleskostnader, bør vurderes konkret

Konkret vurdering kan føre til at ikke alle leietakere behandles likt. Det kan være lettere å forklare ulik behandling på et senere tidspunkt (når man har bedre oversikt over situasjonen og konsekvensene).

I enkelte situasjoner kan ettergivelse av leie være riktig.

• Image og goodwill: Signaleffekten av at utleier bidrar ensidig.
• Konkursrisiko: Utsatt leiebetaling kan føre til økt gjeld, som i verste fall kan føre til insolvens hos leietaker. Insolvens kan medføre plikt til å begjære oppbud. Man kan imidlertid søke løsninger som ikke medfører umiddelbar økning av gjeld, f.eks. ved å fordele leie over fremtidige leieterminer.
• Det er viktig å ha et kritisk blikk på hvor stor del av leien som ettergis, og for hvor lenge. Ettergivelse for kortere perioder om gangen anbefales.

Enkelte særlige hensyn å ta når det gjelder leiegarantier:

• Enkelte garantier er utformet slik at ettergivelse svekker garantiens verdi. Utleier bør uansett vurdere å gjøre ettergivelse betinget, bl.a. av at øvrige leieterminer (det som ikke ettergis), betales fullt ut. I tillegg er det ofte et vilkår i garantien at garantisten skal varsles ved mislighold. Enhver endring/betalingsutsettelse eller annet som avtales med leietaker bør i så fall varsles garantisten. I motsatt fall kan garantien svekkes eller i verste fall falle bort.
• For å være sikker bør en avtale om utsettelse eller redusering/ettergivelse av leie godkjennes av garantisten.

Betydningen av MVA-reglene

Betalingsutsettelse

Utleier vil fortsatt være forpliktet til å rapportere og betale inn mva. i den momsterminen hvor fakturaene blir utstedt. Dersom leien i ettertid ikke blir betalt, vil det være risiko for at skattemyndighetene ikke aksepterer tapsføring hos utleier. Utleier bør kreve innbetalt et beløp som minst dekker mva-beløpet slik at man har likviditet til å innbetale mva. og slipper å kreve tapsfradrag dersom leietaker ikke kan gjøre opp for seg.

Midlertidig redusert leie for en kortere periode

Lavere fakturabeløp innebærer lavere mva-beløp. En tydelig tilleggsavtale vil redusere risikoen for at skattemyndighetene ser bort fra lavere husleie og legger til grunn opprinnelig leiebeløp. Vis forsiktighet med å kreditere tidligere fakturert leiefaktura, dette kan anses som gjeldsettergivelse uten virkning for avgiftsbehandlingen.

Leiefritak

Dersom utleier stiller lokalene vederlagsfritt til disposisjon for leietaker foreligger det ikke lenger noen avgiftspliktig omsetning, og utleier har ingen plikt til å betale mva. Dette kan gi negative konsekvenser for utleier, så som justeringsplikt eller tap av rett til å fradragsføre inngående mva. på vedlikehold og påkostninger.

Formalisering av utleiers bidrag

Det er viktig med klar og tydelig skriftlig avtale, som angir begrensningene i utleiers bidrag og forutsetningene for bidragene. Som mulige krav til leietaker kan bl.a. nevnes plikt til å holde utleier løpende orientert, kontinuerlig arbeid for å overvinne problemene, ikke ta utbytte, begrense opptak av nye forpliktelser etc. Konsekvensene av leietakers eventuelle brudd på nye, lempeligere leiebetingelser bør også reguleres i avtalen.

Avtalen bør være tidsbegrenset, og legge opp til nye, periodiske vurderinger. Bl.a. bør man vurdere månedlig leiebetaling (selv om kvartalsvis opprinnelig avtalt). Det er viktig med tydelig skille mellom hvilke nye betingelser som skal gjelde midlertidig, og hvilke som skal gjelde for resten av leietiden.

Tenden Advokatfirma ANS kan bistå i prosessen med både å diskutere og få på plass løsninger som er ønskelige.