Endringer i avhendingsloven

Av Caroline Waller og Arnt Olaf Stillerud

Utgangspunktet – eiendommen skal være i tråd med avtalen

Det fremstår kanskje som selvsagt, men utgangspunktet i reglene er at boliger som selges skal være i tråd med avtalen mellom selger og kjøper.

Av loven følger det også at dokumentasjonen som er gitt i forbindelse med salget skal være riktig. Det blir derfor viktig å påse at meglers salgsoppgave, tilstandsrapport utarbeidet av bygningskyndig og selgers egenerklæring inneholder korrekte opplysninger. Selv om tilstandsrapport og salgsoppgave er laget av fagkyndige er det selger som sitter med ansvaret for at alle opplysninger som selger har om boligen er fullstendige og riktige.

Det legges til grunn at kjøper kjenner innholdet i denne dokumentasjonen. Dersom en feil er dokumentert og beskrevet i dokumentasjonen som følger salget kan derfor ikke denne feilen påberopes av selger senere.

Egenandel ved mangelskrav

I avhendingsloven § 3-1 tas det inn et fjerde ledd

"Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny. Departementet kan i forskrift justere beløpet i fyrste punktum ved vesentlege endringar i pengeverdien."

Bestemmelsen innebærer at kjøper må bære kostnader og tap opp til kr 10 000 dersom han fremmer krav som følge av mangler. Dette innebærer at det ikke vil lønne seg å fremme krav knyttet til mangler som har en verdi på under kr 10 000.

Det er en misforståelse at selger får ansvar for alle mangler over kr 10 000. Det er i all hovedsak samme mangelsvurdering som tidligere som må legges til grunn. For det første må det være funnet en feil ved eiendommen, videre må feilen falle innunder det som er beskrevet i § 3-1 og det må tas hensyn til eiendommens type, alder og synlig tilstand, jf. § 3-2. Dersom det avklares at eiendommen har en mangel og det ikke er tatt spesifikt forbehold om feilen i opplysningene fra selger kan det foreligge mangel ved eiendommen.

Hensikten er å begrense antall krav av mindre størrelse og dermed også redusere antall mangelskrav i forbindelse med eiendomsoverdragelser.

Generelle krav til eiendommens tilstand - § 3-2

Det er tatt inn et nytt første ledd i bestemmelsen om generelle krav til eiendommens tilstand. Nå fastslår avhendingsloven § 3-2 første ledd at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Det nye tilskuddet til bestemmelsen innebærer en utvidelse av de generelle kravene til eiendommens tilstand og dermed utgangspunktet for mangelsvurderingen. Dette er en betydelig innstramming sammenlignet med gjeldende rettstilstand.

I tillegg presiseres bestemmelsens siste ledd:

Der nåværende bestemmelse fastsetter at eiendommen skal være i samsvar med offentligrettslige krav stilt i lov eller i medhold av lov fastsetter den endrede bestemmelsen at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov.

Mangelen oppstår kun ved avvik fra offentligrettslige krav som gjaldt på tidspunktet da avtalen ble inngått. Eventuelle endringer i offentligrettslige krav etter avtaleinngåelse som innebærer at eiendommen eller deler av denne er i strid med offentligrettslige krav omfattes ikke.

Det er antagelig ikke den største reelle forskjellen fra tidligere, men det fremgår nå klarere av lovteksten at det faktisk er en mangel at offentligrettslige krav ikke er oppfylt. Dersom en del av eiendommen er tatt i bruk til bolig uten at det er omsøkt og godkjent vil det således være en mangel. Det samme vil gjelde dersom det er oppført søknadspliktige bygg/ bygningsdeler uten at det er gitt tillatelse til dette.

Arealsvikt

Gjeldende bestemmelsen regulerer kun tilfeller der tomtens grunnareal er mindre enn det kjøperen hadde regnet med.

Bestemmelsen om når arealsvikt utgjør mangel ved en eiendom presiseres slik at arealsvikt ikke er mangel med mindre eiendommen er vesentlig mindre enn det selger, eller selgers medhjelper har opplyst, eller dersom disse har opptrådt særlig klanderverdig.

Det er nytt at selgers medhjelper trekkes inn i bestemmelsen. Det innebærer at selger identifiseres med megler og evt. også andre medhjelpere i forbindelse med salget, noe som kunne være mindre klart tidligere. Dersom megler eller andre medhjelpere gir feil opplysninger om eiendommens størrelsen kan det dermed føre til at Selger kan holdes ansvarlig for arealsvikt.

I tillegg til presiseringen i første ledd får bestemmelsen et nytt andre ledd som gjelder arealsvikt i bygg:

"Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga."

Arealsvikt i bygg kan kun påberopes hvis bygget har mindre areal enn det som er opplyst av selger eller av selgers medhjelpere og dette arealet utgjør minst en kvadratmeter og to prosent av det totale arealet.

Hvis selgeren kan godtgjøre at kjøper ikke la vekt på den uriktige opplysningen utgjør likevel ikke arealavviket noen mangel.

"Solgt som den er"-forbehold forsvinner fra forbrukerkjøp

Dagens bestemmelse om mangler der eiendommen er solgt "som den er" får et nytt andre ledd som skal gjelde ved forbrukerkjøp.

Bestemmelsen innebærer at selger ikke lenger kan ta et generelt forbehold om at eiendommen er solgt som den er dersom eiendommen skal selges til en forbruker. For å kunne ta forbehold må disse være spesifiserte nok til å kunne virke inn på vurderingen kjøperen gjør av eiendommen.

Som følge av at bestemmelsen er knyttet opp mot forbrukerkjøp vil den få anvendelse ved de fleste boligkjøp. I disse tilfellene vil ofte også selger være forbruker og det vil være viktig at medhjelperne; megler og takstmann, er yter god veiledning til selgeren.

Ved forbrukerkjøp som nevnt i § 1-2 tredje ledd har "som den er"- forbehold og lignende forbehold ingen virkning. Det samme gjelder for forbehold som ikke er spesifiserte nok til å kunne virke inn på vurderingen kjøperen gjør av eiendommen. Dersom det er forhold ved eiendommen som det ønskes å ta forbehold mot er det derfor viktig at foreholdet formuleres slik at det objektivt sett ikke er tvil om hva forbeholdet gjelder.

For å kunne ta spesifikke forbehold vil det også være nødvendig med gode tilstandsrapporter for eiendommen.

Nye krav til tilstandsrapporter

Etter gjeldende lov er kjøper forpliktet til å sette seg inn i eiendommens tilstand. Dette medfører at dersom han ikke gjør det kan han ikke gjøre gjeldene mangler som han kjente eller måtte kjenne til da avtalen om han hadde satt seg inn i eiendommens tilstand før kjøp ble inngått.

Ved endringen presiseres det at kjøpere skal regnes for å kjenne til omstendigheter som tydelig fremgår av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter, f.eks. salgsoppgaven med vedlegg og selgers egenerklæring, som kjøper har fått mulighet til å sette seg inn i. Et råd til kjøper er derfor å bruke god tid på å sette seg inn i disse dokumentene i forkant av at det inngis bud.

Det er naturlig at det stilles krav til tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter for at de skal ha denne virkningen. Departementet er derfor gitt hjemmel til å lage en forskrift som skal beskrive disse kravene nærmere.

Samtidig med at endringene i avhendingsloven trer i kraft trer det derfor også i kraft en ny forskrift til avhendingsloven. Denne gir detaljert beskrivelse av kravene til tilstandsrapporter. De nye kravene til tilstandsrapporter innebærer at det som utgangspunkt skal gjøres visuelle observasjoner, men det skal flyttes på møbler og tepper for å få et best mulig grunnlag for tilstandsrapporten. I tillegg oppstilles krav om hulltaking for noen rom dersom det er praktisk mulig, f.eks. baderom.

Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukerne får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp, jf. forskriften § 1.

Endringene innebærer strengere krav til bygningssakkyndige

For det første blir det strengere krav med tanke på oppmåling ettersom det nå også er en mangel ved arealavvik i bygninger.

For det andre stilles det strengere krav til bygningssakkyndige med hensyn til utforming av tilstandsrapport. Den bygningssakkyndige har ansvaret for å innhente tilstrekkelig dokumentasjon og å kommentere i rapporten dersom han ikke har fått dokumentasjon eller at dokumentasjonen ikke er tilstrekkelig.

Bygningssakkyndig er pliktig å skrive i klartekst. Det skal fremkomme av tilstandsrapporten hva som er funnet av avvik og for de øvre tilstandsklassene skal det også fremkomme et forsiktig estimat for utbedringskostnader.

Megler leser igjennom rapporten og selger bør gjøre det samme, men bygningssakkyndig har uansett et selvstendig ansvar for at den skal være riktig.

Selger identifiseres med sine medhjelpere, blant annet bygningssakkyndig. Dersom selger får problemer etter salget og det skyldes bygningssakkyndiges undersøkelser kan selger ha krav mot takstmannen.