Prisavslag for subjektivt opplevde mangler

Høyesterett avsa dom 28. februar 2018 (HR-2018-392-A) i en sak som gjaldt prisavslag ved salg av nyoppført bolig. Dommen bedrer kjøpers stilling når den kjøpte eiendommen har mangler som ikke innebærer noe klart økonomisk tap.

Spørsmålet som ble drøftet i dommen var om kjøper av en ny bolig har krav på prisavslag for mangler som ikke medfører noen reduksjon i eiendommens markedsverdi, altså for rene subjektive forhold.

Problemet for kjøper i saken for Høyesterett var at boligen ble plassert fire meter lenger øst og én meter lenger nord enn det som var avtalt. Dette medførte at kjøperne ikke kunne anlegge kjøreadkomst og garasje slik de hadde tenkt. Videre førte det til økt innsyn mot en nabo og det hadde derfor oppstått en nabokonflikt. Det var enighet om at feilplasseringen ikke påvirket boligens salgsverdi.

Regelen som omhandler prisavslag i bustadoppføringslova sier at et prisavslag normalt skal settes til kostnaden ved å få mangelen rettet. Dette gjelder imidlertid ikke i de tilfellene der kostnadene med å rette er urimelig høye målt opp mot hva mangelen har å si for forbrukeren. I slike tilfeller skal prisavslaget settes til den verdiforringelsen mangelen medfører. Det har derfor vært usikkert hvorvidt man har krav på prisavslag i tilfeller som dette.

I saken for Høyesterett var det på det rene kostnadene forbundet med retting, nemlig å flytte huset, ville være urimelig høye. Høyesterett skulle derfor ta stilling til om subjektivt opplevde verdireduksjoner hos den enkelte forbruker var omfattet av begrepet «den verdiforringelsen mangelen medfører».

 Høyesterett kom etter nøye vurderinger til at det kan utmåles prisavslag tilsvarende den verdireduksjon mangelen representerer for forbrukeren. Det ble vist til at verken lovens ordlyd eller forarbeider talte mot en slik løsning. Videre ble det vist til at det ivaretar lovens formål om å styrke forbrukervernet samt at det bidrar til god sammenheng i regelverket.

Forutsetningen for å tilkjenne prisavslag for rene subjektive forhold var imidlertid, ifølge Høyesterett, at det kan påvises et subjektivt tap i form av konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at kjøperen vektlegger.

Dommen gir boligkjøpere en utvidet rett til å kreve prisavslag, forutsatt at kjøperen kan påvise at det medfører konkrete ulemper for han eller henne at det ikke leveres etter avtalen. For utbygger medfører dommen at man må være svært varsom med å foreta endringer i byggefasen uten uttrykkelig å avtale endringene med kjøper. Det vil derfor ikke være fritt frem å endre på byggeprosjektet, selv om det objektivt vurdert innebærer en like god leveranse.  En slik endring innebærer ikke nødvendigvis at eiendommen er mindre verdt, men det vil likevel innebære en konkret ulempe for den aktuelle kjøper og derfor gi han eller henne rett på prisavslag.

Vi i Tenden Advokatfirma er spente på hvilken betydning dommen får for fremtidige saker. Ta gjerne kontakt med oss dersom du har kjøpt eller solgt en eiendom med mangel. Vi bistår deg gjerne!

Skrevet av:  Advokatene Kaja Oftedal Rasting og Arnt Olaf Stillerud 

Artikkelen var trykket i Tønsbergs Blad 1. november 2018