Frokostseminar for eiendomsmeglere

SEMINARET ER UTSATT.


TEMA: Salg av eiendommer i strandsonen – har megler et ansvar for ulovligheter?

Kommunene i Vestfold gjennomfører nå en omfattende kontroll av byggearbeider på eiendommer i strandsonen. Siktemålet er å avdekke ulovlig byggearbeid, da særlig knyttet til tilbygg, brygger og boder oppført uten tillatelse. Dette gjelder så vel fritidseiendommer som fastboendes eiendommer. I mange tilfeller fremsetter kommunene krav om riving.

Rød hytte ved sjøen

Sakene kommer opp i ettertid, og det kan bli tale om ansvar, ikke bare for eier, men også for tidligere eiere der eiendommen har blitt solgt. Et særskilt spørsmål vil være om megler kan stilles til ansvar.

Frokostseminaret vil gi en oversikt over meglers undersøkelsesplikt i slike tilfeller, samt meglers eventuelle ansvar for manglende eller feil opplysninger. I tillegg vil det bli redegjort for reglene knyttet til byggetiltak i strandsonen, herunder utfyllende bestemmelser i kommuneplan og reguleringsplaner. Dette basert på konkrete eksempler.

Følgende temaer vil bli belyst:

  • Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
  • Meglers eventuelle ansvar
  • Nærmere om søknadsplikten
  • Muligheten for dispensasjon
  • Kommunens ulovlighetsoppfølging
    • Tiltak utført før 1985
    • Tiltak utført etter 1985
    • Tiltak utført etter 2009
  • Kommunens sanksjoner
    • Overfor eiere
    • Overfor tidligere eiere
    • Søknad i ettertid
  • Fylkesmannens rolle
    • Uttalelser
    • Klage

Det vil bli avsatt tid til spørsmål og diskusjon.

Deltakerne får utdelt kopi av underlagsmateriale.

 


Foredragsholdere

Kjersti Schiøtz Thorud

Kjersti Schiøtz Thorud er partner i Tenden, og har fast eiendom som sitt spesialfelt. Hun har særlig kompetanse innen plan- og bygningsrett, eiendomsgrenser og rettigheter til fast eiendom, som servitutter og tomtefeste, samt prosedyre innenfor disse fagområdene.

Arnt Olaf Stillerud er partner i Tenden, og har fast eiendom som ett av sine spesialfelt. Han har særlig kompetanse innen plan- og bygningsrett, tomtefeste og mangelssaker ved kjøp og salg av fast eiendom. Han prosederer jevnlig saker for domstolene.

Erik Bruusgaard

Erik Bruusgaard er partner i Tenden med lang og bred erfaring. En sentral del av hans virksomhet gjelder fast eiendom. Han har særlig kompetanse innen plan- og bygningsrett og rettigheter til fast eiendom, som servitutter og sameier. Han har også betydelig prosedyreerfaring.

 

Den nye personopplysningsloven trer i kraft 20. juli 2018

Den nye personopplysningsloven trer i kraft 20. juli 2018. Med dette gjennomføres EUs personvernforordning (GDPR) i Norge.

Stortinget vedtok i mai en ny personopplysningslov som gjennomfører EUs personvernforordning i Norge. Det ble i statsråd 15. juni besluttet at den nye personopplysningsloven trer i kraft samme dag som beslutningen som innlemmer forordningen i EØS-avtalen trer i kraft.

Det ble i møte i EØS-komiteen 6. juli besluttet at personvernforordningen skal innlemmes i EØS-avtalen. Beslutningen om innlemmelse trer i kraft dagen etter at alle EØS/EFTA-landene har opphevet sine konstitusjonelle forbehold. Det er kun Liechtenstein som har tatt konstitusjonelt forbehold ved beslutningen om innlemmelse. Liechtenstein opplyser at det konstitusjonelle forbeholdet vil bli opphevet 19. juli, så fremt det ikke innen 13. juli er reist krav om folkeavstemming – noe som ikke forventes å skje. Beslutningen om innlemmelse og den nye personopplysningsloven trer dermed i kraft i Norge 20. juli 2018.

Ta gjerne kontakt med en av våre advokater som jobber daglig med personvern, Harald Bjelke eller Kjetil Baustad Egelie , dersom dere har spørsmål eller trenger hjelp med tilpasninger til de nye personvernreglene.

Salgspant som praktisk sikkerhet ved kundens betalingsproblemer

Leverandører som selger varer på kreditt kan være sårbare hvis kunden får betalingsproblemer. Om kunden ikke betaler kan det bli dyrt og arbeidskrevende å begrense tapet. Hvis kunden i verste fall går konkurs, er sannsynligheten stor for at varene og oppgjøret er tapt dersom leverandøren ikke har sikkerhet for kundens betaling av kjøpesummen.

Salgspant kan gi enkel og effektiv sikkerhet mot tap, hvis gjort korrekt. Panteloven har regler for når og hvordan salgspant kan avtales, og som må følges for at salgspantet skal være gyldig.

Hva salgspant innebærer

Salgspant gir rett til å kreve varene tilbakelevert eller tvangssolgt hvis kunden ikke betaler. Ved konkurs hos kunden har salgspanthaveren et fortrinn sammenliknet med kundens usikrede kreditorer.

Når salgspant kan benyttes

Salgspant kan benyttes både overfor næringsdrivende og forbrukere, med visse begrensinger i panteloven.

Den i praksis viktigste begrensningen er at det ikke kan avtales salgspant i varer som kunden kan selge videre før kjøpesummen er betalt. Dette medfører at det ved salg til mellomledd ofte ikke kan avtales salgspant.

Det er heller ikke alle eiendeler det kan avtales salgspant i. Salgspant kan kun avtales i løsøre, og det medfører at fast eiendom faller utenfor. Også løsøre som kan registreres i et realregister er unntatt, for eksempel større båter.

Pantelovens begrensninger kan ikke avtales bort. Dersom salgspant ikke kan benyttes bør en vurdere andre former for sikkerhet eller oppgjør. Dette kan for eksempel være at kunden stiller garanti eller at betaling skjer samtidig med overlevering av varen. Vi har sett flere forsøk på å omgå begrensningene ved for eksempel å avtale «eiendomsforbehold» i stedet for salgspant. Dette er imidlertid risikabelt og gir falsk trygghet. Dersom kunden går konkurs vil bostyrer ikke godta omgåelsesforsøk.

Avtalen om salgspant

For at sikkerheten skal være effektiv er det avgjørende at avtalen om salgspant har kommet i stand på riktig måte. Panteloven stiller krav til avtalen og avtaleinngåelsen, og dersom disse ikke overholdes gir ikke panteretten gyldig sikkerhet.

Avtale om salgspant må inngås senest samtidig med at varen blir overlevert kunden. Er varene først levert kunden er det ikke mulig å avtale salgspant i ettertid.

Det er også krav om skriftlighet. Dersom kunden er forbruker må avtalen gjøres skriftlig senest samtidig med at varen overleveres kunden. Dersom kunden er næringsdrivende må salgspant være avtalt senest samtidig som levering og bekreftes skriftlig umiddelbart etter at varen er levert.

Salgspant kan avtales på flere måter innenfor pantelovens rammer. Overfor næringskunder kan dette for eksempel gjøres ved bestemmelse om salgspant i de alminnelige leveringsvilkår i kombinasjon med en tekst på fakturaen eller i ordrebekreftelsen.

For å sikre at salgspant rutinemessig blir etablert på riktig måte bør dette innarbeides i salgsrutiner og salgsdokumentasjon.

Varighet

Salgspantet består i utgangspunktet inntil varen er betalt, men bortfaller når det er gått ett år fra avtalt betalingsforfall og senest fem år etter at varen ble overlevert kunden. Dessuten kan panteretten falle bort dersom varen blir inkorporert i andre eiendeler eller blir bearbeidet videre hos kunden. Dersom det for eksempel er levert bygningsmaterialer med salgspant består panteretten så lenge materialene ligger ubrukt, men faller bort straks materialene er montert i bygget.

Håndheving av salgspantet

Salgspantet kan håndheves dersom kunden ikke betaler til forfall eller går konkurs.

Så lenge kunden ikke er konkurs er det ofte enklest om kunden leverer tilbake varen frivillig. Hvis kunden ikke er samarbeidsvillig er det mulig å begjære tvungen tilbakelevering gjennom namsmyndighetene. Hvis kunden er næringsdrivende, kan varen også kreves tvangssolgt. Tvangsinndrivelse ved namsmyndighetene kan imidlertid være en tidkrevende prosess.

Hvis kunden er konkurs må dialogen gå igjennom bostyrer. Det er viktig å kontakte bostyrer snarest mulig, da det ikke er sikkert at bostyrer er informert om salgspantet fra før. Vår erfaring er at leverandører med gyldig og godt dokumentert salgspant, og som er raskt ute med å hevde sin rett, har langt bedre muligheter for å få dekning ved konkurs enn usikrede kreditorer.

***

Artikkelen er publisert i Vestviken 24  og er skrevet av advokatene Audun Samnøen og Caroline Jahre Viksand.  

 

 

Fin omtale av Tenden i Finansavisen JUS

Finansavisens JUS-bilag har i dag et innslag om advokatfirmaer utenfor storbyene, der tre hele sider var viet Tenden og da først og fremst vår rekruttering av gode advokater.

  

 

Vi søker enda flere dyktige advokater og i samme bilag har vi en helsides annonse, som du kan se her.

 

Ny partner og nye advokater

Vi har gleden av å informere om at advokat Kjersti Schiøtz Thorud er tatt opp som partner fra 1. januar 2018.  Kjersti kom til Tenden fra Advokatfirmaet Haavind i 2011, og har siden gått gradene i Tenden.  Hun har spesialkompetanse innen fast eiendoms rettsforhold, og jobber særlig med kjøp og salg av næringseiendom, regulering, fradeling, seksjonering, eiendomsgrenser, ekspropriasjon og skjønn og ulike rettigheter til fast eiendom som servitutter og tomtefeste.

Kjersti har blitt en sentral og viktig medarbeider som er høyt verdsatt av både kolleger og klienter, og det er derfor en stor glede å annonsere at hun nå er tatt opp som partner, uttaler styreleder Heidi Aas Larsen.

Vi har også gleden av å informere om at Ingrid Bjørke Larsen begynte hos oss før jul som fast advokat.  Ingrid har bakgrunn som dommerfullmektig i Tønsberg tingrett og advokatfullmektig i Wikborg, Rein & Co i Oslo. Hun arbeider hovedsaklig med konkurs, shipping og kontraktsrett.  Ingrid har allerede markert seg som en solid tilvekst til vårt firma.

Et par måneder tidligere fikk vi også en ny senioradvokat, Oddmund Håkenstad. Oddmund er tilknyttet vår skatteavdeling og arbeider hovedsaklig med skatterett, selskapsrett og merverdiavgift.  Også Oddmund har vist seg som et svært godt tilskudd til firmaet. Han har bakgrunn fra Deloitte Advokatfirma, Arthur Andersen og Visma, samt revisorbransjen og skatteetaten.

Kveldsseminar: Arv og generasjonsskifte

Sammen med Handelsbanken Sandefjord inviterer vi til gratis kveldsseminar om arv og generasjonsskifte torsdag 26. oktober 2017 kl 18-2030. Sentrale temaer blir arveplanlegging, testament, fremtidsfullmakt og viktigheten av en god samboeravtale eller ektepakt.

Les mer om arrangementet og påmelding her

 

Beskyttelse av bedriftshemmeligheter og know-how

Har du etablert rutiner for korrekt oppfølging av konkurranse- og kundeklausuler i din bedrift?

For snart to år siden, 1. januar 2016, ble det gjort viktige endringer i arbeidsmiljøloven for konkurranseklausuler og kundeklausuler. Loven krever blant annet at arbeidsgiver i forbindelse med en oppsigelse skriftlig redegjør for om og i hvilken grad en konkurranse- og kundeklausul vil bli gjort gjeldende. Arbeidsgivers særlige behov for vern mot konkurranse skal i tilfelle fremgå av redegjørelsen. Dersom kravene til form, innhold og frister for en slik redegjørelse ikke oppfylles, bortfaller konkurranse- og kundeklausulen i sin helhet.

Alle bedrifter som har arbeidsavtaler med konkurranse- eller kundeklausuler, bør har rutiner som blant annet sikrer korrekt innhold i redegjørelsene, rutiner ved oppsigelse for å overholde lovens frister for redegjørelse og rutiner for å etterspørre oppdaterte inntektsopplysninger fra arbeidstaker (dersom fradrag i kompensasjonen er avtalt, jf. nedenfor).

Vær for øvrig oppmerksom på at dersom arbeidsavtaler i din bedrift har bestemmelser om forbud mot konkurranse eller kontakt med kunder etter arbeidsforholdets opphør som ikke er i samsvar med det nye lovverket, er det en risiko for at slike klausuler ikke kan påberopes når det skulle bli aktuelt. Loven oppstiller nå blant annet en maks lengde på ett år for konkurranseforbud, med krav til kompensasjon i perioden forbundet påberopes. Har du ennå ikke tilpasset bedriftens eksisterende arbeidsavtaler til den nye regelverket, bør du derfor gjøre det nå. Har du for eksempel avtaler i dag hvoretter konkurranseforbudet ikke skal kompenseres, risikerer du i verste fall å ikke kunne påberope konkurranseforbudet overhodet. I beste fall risikerer du å måtte betale mye mer i kompensasjon enn dersom du hadde sørget for å innta de begrensninger i kompensasjonen som loven åpner for i arbeidsavtalen (blant annet et «tak» for inntekt som skal med i beregningen av kompensasjonen, og fradrag med inntil halvparten av som arbeidstaker mottar eller opptjener i perioden konkurranseklausulen har virkning).

Vi erfarer at få har et bevisst forhold til de nye reglene, enda færre har tilpasset sine arbeidsavtaler til regelendringene, og nærmest ingen har rutiner på plass for påberopelse av klausulene i forbindelse med oppsigelse eller etter krav fra arbeidstaker ellers.

Ta gjerne kontakt med Tonje Drevland eller Heidi Aas Larsen for en gjennomgang av de «nye» reglene, råd om hvordan du best mulig tilpasser bedriftens arbeidsavtaler til det nye lovverket og ikke minst hvordan bedriften kan etablere rutiner for å gyldig kunne gjøre en avtalt klausul gjeldende.

Båtsesong på hell – ny tilskuddsordning og ansvar for utrangerte fritidsbåter

Kommunene får ansvar for mottak av mindre, utrangerte fritidsbåter

Fra 1. oktober i år får kommunene ansvar for at mindre, utrangerte fritidsbåter kan leveres vederlagsfritt til mottak i eller i rimelig nærhet til den aktuelle kommune. Den enkelte båteier har i dag og vil også fremover ha ansvar for en forsvarlig håndtering av båten når den blir avfall. Nå blir det enklere for den enkelte å ivareta dette ansvaret for de mindre, utrangerte fritidsbåtene. Med mindre fritidsbåter menes båter med en skroglengde på maksimalt 15 fot (4,572 meter) uten innenbords motor. Reglene om kommunenes ansvar fremgår av avfallsforskriftens kapittel 2.

Tilskudd til båteierne som leverer inn utrangerte fritidsbåter

Alle båteiere som leverer inn fritidsbåter opp til 49,21 fot (15 meter) vil få utbetalt 1000 kroner. Utbetalingen skjer ved at båteier skal dokumentere til Miljødirektoratet at båten er levert til et godkjent avfallsanlegg.

Oversikt over mottak for mindre og større båter skal ifølge Miljødirektoratet komme på sortere.no.

Tilskudd til kommuner og andre aktører som behandler utrangerte fritidsbåter

Regjeringen har videre innført en ny tilskuddsordning som innebærer at kommuner og andre aktører som behandler utrangerte fritidsbåter på inntil 49,21 fot (15 meter) kan søke om tilskudd fra Miljødirektoratet.

Følgende aktører kan søke om tilskudd:

  • Interkommunale avfallsselskap og kommuner utenfor slike selskap
  • Forhåndsgodkjente anlegg som miljøsanerer og forbehandler/behandler kasserte fritidsbåter, eller forhåndsgodkjente morselskap for slike anlegg
  • Forhåndsgodkjente kommuner/interkommunale avfallsselskap som har tillatelse til miljøsanering av fritidsbåter

Hovedregelen er at anlegg/morselskap som nevnt i andre kulepunkt over gis tilskudd med 11 kroner per kilo skrog og annet avfall fra kassert fritidsbåt som leveres sammen med skroget, mens interkommunale selskaper/kommuner får 6 kroner per kilo. Særlig der det gis 11 kroner per kilo, kan det være mulig å etablere en verdikjede fra mottak til behandling av kasserte fritidsbåter.

For å komme med i ordningen må forhåndsgodkjenning fra Miljødirektoratet og nødvendige rammebetingelser være på plass.

Har du spørsmål om ordningen, ta kontakt med advokat/partner Tor Erik Heggøy.

Kompetanse - Familie og samliv

Fremtidsfullmakt – forutsigbarhet for fremtiden

Ingen vet hva fremtiden vil bringe. De fleste av oss vil komme til et punkt i livet hvor vi vil være helt eller delvis ute av stand til å ivareta egne interesser. Ved hjelp av en fremtidsfullmakt kan du selv bestemme hvem du vil skal ivareta dine ønsker når den tid kommer.

Hva er en fremtidsfullmakt?

En fremtidsfullmakt er en fullmakt som angir hvem som skal representere deg når du ikke lenger er i stand til å ivareta egne interesser. Fremtidsfullmakten kan inneholde bestemmelser om hvem som skal styre din økonomi eller ta viktige beslutninger vedrørende deg personlig og hvordan dette skal gjøres.

Fremtidsfullmakt er en praktisk og fleksibel løsning for deg som ønsker å legge noen føringer for fremtiden, når du ikke lenger er i stand til å ivareta dette selv.

Behov for en fremtidsfullmakt

Demens er et dagsaktuelt tema og et typisk eksempel hvor det vil være behov for en fremtidsfullmakt. Antall personer med demens har økt kraftig i tråd med økt levealder. Dette har medført større bevissthet rundt ønsker og behov for kontroll den dagen dette eventuelt skulle inntre. Det samme behovet kan inntre dersom du skulle miste din evne til å ivareta dine rettigheter som følge av en ulykke.

Pårørende til personer med demens kan møte flere utfordringer i deres ønske om å ivareta personens rettigheter. Et typisk eksempel er salg av fast eiendom. Dersom en person med demens er innlagt på sykehjem kan pårørende ha problemer med å selge fast eiendom og derfor oppleve at fast eiendom står tomt og forfaller.

Uten fremtidsfullmakt er det Fylkesmannen som skal forfalte dine midler. Mange pårørende opplever denne ordningen som lite fleksibel og for noen fremstår det som umulig å disponere over formuen til den det gjelder. Vi ser derfor at flere og flere ønsker at bestemte personer skal inneha denne disposisjonsretten.

Hvem kan opprette en fremtidsfullmakt og hvem kan opptre som fullmektig?

Den som oppretter fullmakten må være over 18 år. Du står du fritt til å utpeke hvem som skal få fullmakt og hva fullmakten skal omfatte.

Det vanligste er å utpeke et familiemedlem som man har stor tillit til, for eksempel ektefelle eller barn. Man kan også utpeke flere personer. Fullmaktsgiveren bør i alle tilfelle utpeke en alternativ fullmektig dersom fullmektigen av ulike grunner ikke lenger kan fungere som fullmektig.

 Fullmaktens innhold

Som fullmaktsgiver bestemmer du selv innholdet i fremtidsfullmakten og hva den skal omfatte. Noen synes det er hensiktsmessig med en fullmakt uten begrensninger. En slik fullmakt vil kun bestemme hvem som skal være fullmektig på dine vegne. Det betyr at fullmektigen har full frihet til å handle på vegne av deg, så lenge fullmektigen holder seg innenfor loven.

Andre ønsker å legge føringer for hvordan fullmakten skal forvaltes. Slike føringer kan gjelde økonomiske og/eller personlige forhold, som for eksempel salg av fast eiendommen og valg av bosted. Bestemmelser om fast eiendom kan være praktisk for å forhindre at en bolig blir stående tom og forfaller ved langvarig opphold på sykehjem eller sykehus.

Det er visse begrensninger for hva fullmakten kan omfatte. Fullmektigen kan for eksempel ikke opprette eller tilbakekalle fullmaktsgivers testament.

Formkrav

Det er strenge krav til fremtidsfullmaktens innhold og form. Dersom formkravene ikke er fulgt, kan konsekvensen være at fremtidsfullmakten er ugyldig. Det kan derfor være fornuftig å ta kontakt med en advokat eller fylkesmannen, for å være sikker på at fullmaktens formkrav er ivaretatt. Det er uansett viktig å være oppmerksom på at opplysninger og eksempler på internett ikke nødvendigvis er kvalitetssikret eller tilpasset.

Kan fullmakten kalles tilbake?

En fremtidsfullmakt kan kalles tilbake eller endres, så lenge du er i stand til å forstå hva dette innebærer.

Når inntrer fullmakten?

Fremtidsfullmakten trer i kraft fra det tidspunkt du ikke lenger er i stand til å ivareta egne interesser. En legeerklæring vil kunne fastslå dette. En slik legeerklæring vil også være egnet til å forhindre etterfølgende unødvendige konflikter om fremtidsfullmaktens gyldighet.

Det kan også inntas i fremtidsfullmakten at den første trer i kraft når den blir stadfestet av Fylkesmannen. Enkelte myndigheter, for eksempel Statens kartverk, krever en slik stadfestelse av Fylkesmannen.

Forutsigbarhet

Ingen vet hva fremtiden vil bringe. Det kan derfor være lurt å være føre var og allerede i dag sikre dine ønsker for fremtiden.

Forfattere:

Hanne Skråmm Espeland, advokat

Lene Marie Aas Thorstensen, advokatfullmektig

Tenden Advokatfirma ANS, 1. juli 2016

 

 

 

Hytteidyll gjennom generasjoner

Hytta har mange forskjelligartede kvaliteter

Fritidsboliger representerer ofte store verdier, både av økonomisk og ikke økonomisk karakter. Her er det gjerne skapt gode barndomsminner og hytta er et sted man forbinder med familiehygge, ferie og fritid. Hytta representerer for mange mennesker svært god livskvalitet.

Mange er opptatt av å beholde familiestedet i familien gjennom generasjoner. Da oppstår spørsmålet om man bør overføre hytta til barna mens man lever, eller om man skal la det bli opp til arvingene å bestemme hva som skal skje med hytta etter at foreldrene faller fra. Vår erfaring tilsier at det kan oppstå vanskeligheter for yngre generasjoner, dersom det ikke er gitt noen føringer fra den eldre generasjonen. Dagens familieforhold er også ofte mer kompliserte enn tidligere, noe som forsterker behovet for tydelige avtaler og avklaring av forventninger. I tillegg foreligger usikkerheten rundt hvilke lover som vil gjelde fremover i forbindelse med overføring av fritidseiendom.

Det er mange viktige punkter man bør tenke gjennom når hytta overføres til den yngre generasjon. Det vil typisk være om man skal etablere en sameieavtale mellom barna, om man skal sikre en bruksrett for mor og far og hvordan man skal legge til rette for en bekymringsløs bruk av hytta i familien fremover. Det kan også være naturlig å vurdere skattemessige forhold. Tidligere var det viktig å se hen til arveavgiftsreglene.

Arveavgift og skatt

Arveavgiften er nå opphevet, slik at dette behøver man ikke tenke på dersom man skal overføre nå. Det er imidlertid ingen garanti for at ikke arveavgiften i fremtiden kan bli gjeninnført og det er mange som ser for seg at den på et eller annet tidspunkt vil komme tilbake. Hvis hytta skal gis videre til neste generasjon, kan det være fornuftig å gjøre det nå mens det kan gjøres arveavgiftsfritt.

Etter dagens skatteregler overtar barna foreldrenes skatteposisjon. Det innebærer at dersom foreldrene har oppnådd skattefrihet ved å eie hytta i minst 5 år vil overdragelsen være skattefri. Barna må deretter eie i 5 år før de eventuelt kan selge skattefritt.

Overføring mens man lever

Det er mange fordeler med å overføre hytta mens man lever. Først og fremst vil man da ha kontroll over situasjonen og ha mulighet til å legge føringer for mange vanskelige spørsmål, knyttet både til økonomiske og følelsesmessige forhold. Man har for eksempel mulighet til å hensynta at én av barna har god økonomi, mens en annen har en vanskelig økonomi. Så lenge man overfører hytta mens man lever er det i utgangspunktet ikke noe krav om at man deler likt mellom barna, selv om de fleste nok vil ønske det.

Det er videre mulig å planlegge og gjennomføre en overdragelse over tid, slik at alle parter får god tid til å tenke gjennom hva overdragelsen innebærer av forventninger, rettigheter og forpliktelser. Foreldrene kan sørge for å få avlastning med vedlikehold, og selv forbeholde seg bruksrett til hytta for deler av sesongen. Dersom foreldrene betaler formueskatt vil denne med dette kunne reduseres.

En av fordelene med å overføre eiendommen mens man lever, er at man får anledning til å forklare bakgrunnen for sine ønsker for fremtiden. Som nevnt har barna ofte ulik tilknytning til hytta, ulik økonomi eller ulike evner/interesser til å utføre vedlikehold osv. Det er også muligheter for å etablere kompensasjonsordninger, slik at én får hytta og at en annen får noe annet samtidig eller senere. Det kan også være lettere å legge til rette for en gradvis overgang, eller eksempelvis en ordning der arvingene overtar hytta til en redusert pris slik at foreldrene kan få en lettere økonomi på sine eldre dager.

En eventuell enighet om overføring av hytta til alle eller noen av barna, bør nedfelles i en skriftlig avtale som helst hele familien er part i.

Overføring ved testament

Selv om man velger å vente med å overføre hytta til etter at man faller fra, kan det være fornuftig å bestemme hvem som skal overta i et testament. Man kan innta bestemmelser i testamentet om bruken av hytta og hvordan bruken eventuelt skal fordeles. Ved en overføring ved testament er man bundet av arvelovens pliktdelsregler, noe som kan vanskeliggjøre en eventuell forskjellsbehandling mellom barna. Med de høye priser som i dag ofte gjelder for fritidsboliger kan det være vanskelig for én av arvingene å løse ut de øvrige, og det får gjerne den konsekvens at hytta ikke lenger kan beholdes i familien.

Ved opprettelse av testament gjelder det en del formregler. Det må blant annet være to vitner tilstede når man signerer testamentet.

Forholdet til ektefelle

Det er viktig å avklare om gjenlevende ektefelle skal kunne beholde hytta i uskifte så lenge han eller hun lever. Dersom hytta er en av partenes særeie, må det eventuelt bestemmes i ektepakt at ektefellen skal kunne sitte i uskifte med hytta. Dersom førstavdøde har særkullsbarn, må disse samtykke til et eventuelt slikt uskifte. Dette kan gjøres ved en erklæring på forhånd slik at det ikke foreligger usikkerhet om hvorvidt de vil gi slikt samtykke.

Ved opprettelse av ektepakter gjelder det også en del formregler, og det må blant annet være to vitner tilstede når man signerer ektepakten.

Sameieavtale

Dersom hytta overlates til barna i sameie, uavhengig av om man overfører hytta i levende live eller ved testament, anbefaler vi at det opprettes en sameieavtale som regulerer eierskapet mellom barna. Det er en smakssak hvilken detaljeringsgrad man bør legge inn i en slik avtale. De mest sentrale forhold som bør vurderes regulert er bestemmelser om bruken av hytta, vedlikehold og hvordan kostnadene skal fordeles. Det kan også være hensiktsmessig å ta inn et forbud mot å pantsette eller belåne hytta, og man bør også tenke gjennom hva som skal skje dersom én av sameierne ønsker å selge sin andel.

Det er også ofte naturlig at foreldrene forbeholder seg bruksrett til hytta, og også dette bør reguleres i en avtale. Vi vil anbefale formalisering av en slik bruksrett for foreldrene, og at avtalen tinglyses for å oppnå rettsvern. På den måten sikrer man at bruksretten for eksempel er beskyttet mot barnas kreditorer. Dette kan også gjøres enkelt ved at bestemmelsen inntas i skjøtet.

Det gjelder ingen formregler ved opprettelsen av sameieavtaler, men vi anbefaler absolutt at det opprettes en skriftlig avtale.

Barnas skilsmisse eller økonomiske problemer

Mange er opptatt av å sikre eiendommen i familien ved en eventuell skilsmisse. Foreldrene har anledning til å bestemme at hytta skal være barnas særeie både når man overfører hytta som en gave og ved testament. Dette er ofte fornuftig dersom man ønsker å sikre at neste generasjon kan beholde hytta i familien. Dersom hytta har høy økonomisk verdi og er i felleseie mellom barnet og ektefellen, vil kanskje barnet ikke ha anledning til å kjøpe ut ektefellen ved en eventuell skilsmisse. Dette kan få den konsekvens at hytta må selges.

Det finnes også muligheter for å se på løsninger som kan sikre hytta i familien dersom barna har økonomiske problemer. Her kan det tenkes flere løsninger. En løsning kan være å overføre hytta direkte til barnebarna, men gi barna en bruksrett til hytta. Det kan også tenkes andre løsninger som kan være aktuelle.

Åpenhet

Det aller viktigste for å unngå at det blir konflikter ved overføring av hytta til barna, enten det skjer mens man lever eller etter at man er død, er å snakke åpent med familien om egne ønsker. Dersom man er åpen på dette vil det som regel over tid skapes felles forventninger og forståelse, og man unngår at barna får forskjellige forventninger til hva som skal skje med hytta. Dette kan forebygge mange vanskelige, kostbare og langvarige konflikter.

Problemstillingene og løsningene er mange og forskjelligartede. For de fleste vil det være hensiktsmessig å søke juridisk bistand både for å få råd om hvilke løsninger som passer best for den enkelte, og ikke minst for å få bistand til å utarbeide de nødvendige avtaler og dokumenter.

Forfattere:

Hanne Skråmm Espeland, advokat

Christen Agerup, advokat

Tenden Advokatfirma ANS, 1. juli 2016

 

©Opphavsrett - Tenden Advokatfirma ANS 2018