Frokostseminar: Den nye eierseksjonsloven

Vi inviterer til frokostseminar 

Onsdag 25. oktober 2017 kl. 08.15 – 0945 (frokost serveres fra 0745)
Tendens lokaler i Thor Dahls gate 1-3-5 i Sandefjord

Tema: Den nye eierseksjonsloven

Frokostseminar

Det blir servert enkel frokost fra kl. 0745.
Foredragene starter kl. 08.15. Programslutt kl. 09.45.

Seminaret er gratis. Samme seminar arrangeres i Tønsberg 27. oktober 2017, les invitasjonen her

Foredragene holdes av advokatene Paal E. Thoresen og Jan Hagfors Greve, Tenden Advokatfirma ANS

Frist for påmelding: Mandag 23. oktober 2017

Kveldsseminar: Arv og generasjonsskifte

Sammen med Handelsbanken Sandefjord inviterer vi til gratis kveldsseminar om arv og generasjonsskifte torsdag 26. oktober 2017 kl 18-2030. Sentrale temaer blir arveplanlegging, testament, fremtidsfullmakt og viktigheten av en god samboeravtale eller ektepakt.

Les mer om arrangementet og påmelding her

 

Ikke mva-fradrag på kostnader ved kjøp av eiendomsselskap

I en dom fra Høyesterett 29. september 2017 ble et holdingselskap nektet fradrag for merverdiavgift på kostnader som selskapet hadde hatt i forbindelse med kjøp av aksjene i et eiendomsselskap. Kostnadene gjaldt rådgivningstjenester, herunder advokatkostnader.

Eiendomsselskapet var frivillig registrert for merverdiavgift, og drev med avgiftspliktig utleie. Samme avgiftstermin som kjøpet av aksjene ble gjennomført, ble holdingselskapet og eiendomsselskapet fellesregistrert for merverdiavgift. Deretter krevde holdingselskapet fradrag for merverdiavgift for de nevnte rådgivningskostnadene. I lagmannsretten fikk holdingselskapet medhold, og fradragsretten ble begrunnet med henvisning til hovedregelen i merverdiavgiftsloven § 8-1 om fradragsrett for merverdiavgift «til bruk» i avgiftspliktig virksomhet, sammenholdt med reglene om fellesregistrering og tilbakegående avgiftsoppgjør. Lagmannsretten mente at det ikke var grunn til å skille avgiftsmessig mellom det å kjøpe en eiendom, og det å kjøpe selskapet som eier eiendommen.

Høyesterett var ikke enig i dette, og kom til at holdingselskapet ikke hadde rett til fradrag for merverdiavgift for de nevnte kostnadene, og at reglene om tilbakegående avgiftsoppgjør og fellesregistrering heller ikke åpnet opp for å utvide fradragsretten.

Høyesteretts begrunnelse var at kjøp av aksjer er unntatt fra merverdiavgiftsområdet, og at rådgivningskostnadene derfor knyttet seg til en mva-unntatt transaksjon. Holdingselskapet nådde heller ikke frem med sin argumentasjon om at kostnadene i realiteten var til bruk i forbindelse med etablering og videreføring av den avgiftspliktige utleievirksomheten som ble drevet i datterselskapet, og som holdingselskapet nå var blitt en del av gjennom den fellesregistrerte virksomheten.

Høyesteretts avgjørelse bidrar til å avklare tilknytningskravet for fradragsrett for merverdiavgift. Dommen var enstemmig. Dommen kan leses i sin helhet her.

Det er ventet at skatteetaten vil komme med en uttalelse i tilknytning til dommen som vil trekke nærmere grenser for fradragsretten for merverdiavgift innenfor temaet transaksjonskostnader.

Dersom du har spørsmål i tilknytning til dommen, ta gjerne kontakt med advokatene Lasse Jensen eller Oddmund Håkenstad.

Ny eierseksjonslov fra 1. januar 2018

Hva er nytt?

Den nye eierseksjonsloven trer i kraft 1. januar 2018, med unntak av regelen om seksjoneringsrett for sameiere, som trer i kraft først 1. juli 2018.

Hvilke endringer legges det opp til etter den nye loven? Her kommer noen høydepunkter.

Tidligste tidspunkt for seksjonering – flyttet til rammetillatelsen

Den nye loven § 8 sier at «[b]åde bestående og planlagte bygninger kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven.»

Tidligere kunne man ikke seksjonere før det forelå igangsettingstillatelse (IG). I lovforslaget er det fremhevet at endringen vil gi bankene økt fleksibilitet ved finansieringen av byggeprosjekter. Det blir nå lettere å tinglyse pantekrav på et tidlig tidspunkt i prosessen, slik at utbyggeren kan få etablert eiendommen som et panteobjekt. Den nye regelen gjelder imidlertid ikke for seksjonering av anleggseiendom.

Seksjonering før det foreligger IG øker risikoen for avvik mellom seksjonert og ferdig oppført bygning. Dersom slike avvik er betydelige, vil kommunene nå få rett til å kreve reseksjonering.

Krav på seksjonering i sameier som ikke er seksjonert

I boliger som eies i sameie uten at eiendommen er seksjonert, kan det være vanskelig å oppnå pantesikring for lån. Tidligere har det for slike sameier ikke vært mulig å beslutte seksjonering uten flertallsvedtak, og i enkelte tilfeller har heller ikke flertallsvedtak vært tilstrekkelig. Seksjonering har dermed vært umulig i sameier med to sameiere, dersom den ene ikke ønsker seksjonering. Nå innføres en ny regel i § 9 som gir den enkelte sameier med bruksrett til bolig rett til å kreve seksjonering. Kravet fremsettes for tingretten og er gjenstand for forenklet rettergang.

Kun seksjonering av boenheter som er lovlig etablert etter plan- og bygningsloven

Tidligere har det vært mulig å seksjonere en boenhet lovlig uten at den nødvendigvis oppfylte vilkårene i plan- og bygningsloven. Dette har ført til problematiske situasjoner for forbrukere. Den nye loven har inntatt en koblingsregel i § 7 tredje ledd som sier at en søknad som gjelder boligseksjon bare kan godkjennes dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven.

Kjøperetten for leietakere er fjernet

Etter dagens lov har leietakere i et bygg på tidspunktet for seksjonering som hovedregel en kjøperett til 80 % av markedspris. Regelen ble tidligere begrunnet med boligpolitiske formål som ikke lenger gjør seg gjeldende. I praksis har det vist seg at bygg som skal seksjoneres tømmes for leietakere før man seksjonerer.

I den nye loven er kjøperetten fjernet. Merk likevel at kjøperett utløst før 1. januar 2018 fortsatt kan påberopes.

Nye regler om parkering

Tidligere har det vært problemer knyttet til kommunenes håndtering av bestemmelser om antall parkeringsplasser og fordelingen av disse i forbindelse med seksjoneringsbegjæringen. I § 7 i den nye loven fremgår det at man har krav på tillatelse til seksjonering dersom «det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen».

Den interne fordelingen av parkeringsplassene overlates til utbygger og til sameiet. Parkeringsplassene kan organiseres på flere måter, som fellesareal, næringsseksjon, tilleggsareal eller anleggseiendom.

Det er vedtatt en egen bestemmelse i § 26 som er ment å sikre at seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne får tilgang til de parkeringsplasser som er opparbeidet som HC-plasser. Reglene er fleksible og medfører ikke at det må settes av faste plasser dersom det ikke er behov. Sameiet skal gjennom vedtektene, eller på en annen måte, sikre at seksjonseiere med slike behov kan få en tilrettelagt parkeringsplass som ikke allerede disponeres av en annen seksjonseier med nedsatt funksjonsevne.

Forenkling av kravene til oppmåling av tilleggsdeler

Bestemmelsen i § 11 innebærer at det ikke lenger kreves avholdt oppmålingsforretning for ubebygde tilleggsdeler til seksjonene. Det er nå tilstrekkelig at ubebygde tilleggsdeler angis på situasjonskartet i forbindelse med begjæring om seksjonering. Dette bidrar til å forenkle og forkorte saksbehandlingstiden. Man slipper også oppmålingskostnadene.

Seksjonseieres enerett til å bruke fellesarealer

Frem til nå har muligheten til å tildele seksjonseier enerett til bruk av deler av fellesarealet i praksis vært svært begrenset. Nye bestemmelser i § 25 presiserer og utvider sameiets anledning til å tildele slik enerett . Slik enerett skal vedtektsfestes og skal være tidsbegrenset i inntil 30 år. I nærings- eller kombinerte sameier åpnes i tillegg for at to eller flere seksjonseiere kan gis felles bruksrett i mer enn 30 år.

Nye saksbehandlingsregler og økt brukervennlighet

I enkelte kommuner har saksbehandlingstiden ved seksjonering vært en utfordring. Nå innføres en saksbehandlingsfrist på 12 uker fra seksjoneringssøknaden. Oversittelse av fristen medfører at gebyret reduseres med 25 % per uke.

Loven innebærer også andre endringer enn de som er nevnt over. Som eksempel nevnes tydeligere presisering av fordelingen av vedlikeholdsansvaret mellom sameiet og den enkelte seksjonseier, i tillegg til klarere regler om ansvar ved manglende vedlikehold.

Den nye loven skal for øvrig ha fokus på klart språk, mer brukervennlige ord og kortere setninger. Det legges også opp til noe mer bruk av punktlister. Hensikten er at det skal bli enklere for de enkelte sameiene og seksjonseierne å orientere seg i loven og administrere sameiet i samsvar med lovens bestemmelser.

***

Vi holder frokostseminar om den nye loven, fredag 27. oktober 2017. Påmelding kan gjøres her, eller til post@tendenadvokat.no.

Har du spørsmål om den nye loven, ta gjerne kontakt med en av forfatterne av denne artikkelen: Advokat/partner Paal E. Thoresen eller advokat Jan Hagfors Greve. 

 

Beskyttelse av bedriftshemmeligheter og know-how

Har du etablert rutiner for korrekt oppfølging av konkurranse- og kundeklausuler i din bedrift?

For snart to år siden, 1. januar 2016, ble det gjort viktige endringer i arbeidsmiljøloven for konkurranseklausuler og kundeklausuler. Loven krever blant annet at arbeidsgiver i forbindelse med en oppsigelse skriftlig redegjør for om og i hvilken grad en konkurranse- og kundeklausul vil bli gjort gjeldende. Arbeidsgivers særlige behov for vern mot konkurranse skal i tilfelle fremgå av redegjørelsen. Dersom kravene til form, innhold og frister for en slik redegjørelse ikke oppfylles, bortfaller konkurranse- og kundeklausulen i sin helhet.

Alle bedrifter som har arbeidsavtaler med konkurranse- eller kundeklausuler, bør har rutiner som blant annet sikrer korrekt innhold i redegjørelsene, rutiner ved oppsigelse for å overholde lovens frister for redegjørelse og rutiner for å etterspørre oppdaterte inntektsopplysninger fra arbeidstaker (dersom fradrag i kompensasjonen er avtalt, jf. nedenfor).

Vær for øvrig oppmerksom på at dersom arbeidsavtaler i din bedrift har bestemmelser om forbud mot konkurranse eller kontakt med kunder etter arbeidsforholdets opphør som ikke er i samsvar med det nye lovverket, er det en risiko for at slike klausuler ikke kan påberopes når det skulle bli aktuelt. Loven oppstiller nå blant annet en maks lengde på ett år for konkurranseforbud, med krav til kompensasjon i perioden forbundet påberopes. Har du ennå ikke tilpasset bedriftens eksisterende arbeidsavtaler til den nye regelverket, bør du derfor gjøre det nå. Har du for eksempel avtaler i dag hvoretter konkurranseforbudet ikke skal kompenseres, risikerer du i verste fall å ikke kunne påberope konkurranseforbudet overhodet. I beste fall risikerer du å måtte betale mye mer i kompensasjon enn dersom du hadde sørget for å innta de begrensninger i kompensasjonen som loven åpner for i arbeidsavtalen (blant annet et «tak» for inntekt som skal med i beregningen av kompensasjonen, og fradrag med inntil halvparten av som arbeidstaker mottar eller opptjener i perioden konkurranseklausulen har virkning).

Vi erfarer at få har et bevisst forhold til de nye reglene, enda færre har tilpasset sine arbeidsavtaler til regelendringene, og nærmest ingen har rutiner på plass for påberopelse av klausulene i forbindelse med oppsigelse eller etter krav fra arbeidstaker ellers.

Ta gjerne kontakt med Tonje Drevland eller Heidi Aas Larsen for en gjennomgang av de «nye» reglene, råd om hvordan du best mulig tilpasser bedriftens arbeidsavtaler til det nye lovverket og ikke minst hvordan bedriften kan etablere rutiner for å gyldig kunne gjøre en avtalt klausul gjeldende.

Samboere – Hvem eier hva? – Lovløse tilstander

Stadig flere par velger å leve som samboere og vi ser at tallene på antall ekteskap går ned. Mange par treffer hverandre i voksen alder og velger samboerskap fremfor ekteskap.

Ekteskapsloven regulerer det økonomiske forholdet mellom ektefeller, men vi har ingen samboerlov for samboere. Manglende regler fører ofte til uforutsigbarhet og usikkerhet i forhold til hvem som eier hva. Denne usikkerheten kan igjen føre til store konflikter mellom partene ved et samlivsbrudd, enten dette skjer ved at partene flytter fra hverandre eller ved dødsfall.

Som samboer bør man stille seg følgende spørsmål; Hva eier egentlig jeg, hva eier min samboer og hva eier vi sammen?

I mangel av lover og regler bør samboere avtale hvem som eier hva gjennom en samboeravtale.

1     Hvem eier hva og hvem hefter for hva

Det å bli samboer betyr ikke at verdier du eller din samboer eide før samboerskapet, nå eies av begge. Det å flytte sammen endrer ikke eierforholdene. Det betyr at det du eide før du ble samboer og det det du blir eier av underveis i samboerskapet er ditt eneeie. Dette er verdier som ikke skal deles ved et eventuelt samlivsbrudd.

Samboere kan selvsagt eie eiendeler sammen dersom de ønsker det (sameie). Sameie kan for eksempel oppstå ved at man avtaler å kjøpe noe sammen. Betaler begge like mye for eiendelen, eies den med en halvpart hver.

Sameie kan unntaksvis oppstå ved at den ene opparbeider seg en eierandel i den andres eneeie, for eksempel ved å gjøre påkostninger på den andres eiendom. Det skal imidlertid svært mye til for å oppnå sameie på denne måten.

Ved et eventuelt samlivsbrudd vil du med andre ord sitte igjen med ditt eget eneeie og din andel av sameiet. Det er også dette som vil utgjøre det du etterlater deg ved din død og som skal fordeles mellom dine arvinger.

Det samme prinsippet gjelder for gjeld. Den gjeld du tar med deg inn i samboerskapet er fortsatt din gjeld ved et eventuelt brudd. Du er i utgangspunktet også kun ansvarlig for gjeld tatt opp under samboerforholdet dersom du har signert på lånepapirene.

2      Lovløse tilstander

Vi har som nevnt ingen samboerlov. Det er i det hele tatt få bestemmelser som regulerer det økonomiske forholdet mellom samboere.

Husstandsfellesskapsloven har enkelte bestemmelser som kan komme til anvendelse ved et brudd mellom samboere. Sameieloven kommer også til anvendelse for de eiendeler som samboere eier sammen, men sameieloven gjelder alle sameieforhold og er ikke tilpasset samboere.

3      Hva er problemet?

Etter et lengre samliv har de fleste samboere sammenblandet økonomi. Det kan være vanskelig å vite hvem som eier hva, hvilke eiendeler man eier sammen og med hvilken sameiebrøk. Det kan også være vanskelig å si klart hvem som hefter for gjelden og eventuelt hvor stor andel av den.

Det er derfor viktig at man har stilt seg de vanskelige spørsmålene under samlivet og i felleskap blir enige om eierforholdet, for både eiendeler og gjeld. Dette bør nedfelles i en samboeravtale. På den måten kan man unngå vanskelige og kostbare konflikter i fremtiden.

4      Samboeravtale

En samboeravtale er et nødvendig verktøy for å avklare hvordan eiendeler og gjeld skal fordeles ved et brudd. Avtalen kan også regulere forhold ved fellesboligen, herunder hvem som skal ha rett til å bli sittende igjen med boligen og hvordan den andre skal løses ut og til hvilken pris. En samboeravtale gir trygghet og like forventninger hos partene.

Det er ingen formkrav til avtalen, men den bør være skriftlig og det kan være lurt å søke veiledning for tips og råd i prosessen.

Uenigheter underveis i parforhold og ved et samlivsbrudd handler ofte om økonomi. Etter vår oppfatning er derfor en samboeravtale en nøkkelfaktor for en ryddig og forutsigbar økonomisk situasjon, både under samlivet og ved et eventuelt brudd.

***

Artikkelen er skrevet av advokatene Hanne Skråmm Espeland  og Lene Marie Aas Thorstensen.

Nye og strengere personvernregler fra EU

EUs nye personvernforordning (General Data Protection Regulation «GDPR») trer i kraft 25. mai 2018. Siden dette er en forordning, og ikke et direktiv, blir teksten i forordningen ord for ord til lovtekst i medlemslandene, også i Norge gjennom EØS-avtalen. I Norge har departementet foreslått at det gis en ny personopplysningslov som gjennomfører forordningen, og som erstatter gjeldende personopplysningslov. På enkelte områder har forordningen åpnet for nasjonale tilpasninger. I Norge vil det bli løst ved å videreføre eksisterende regler på disse områdene.  Departementets høringsutkast ble publisert 6. juli 2017.

Forordningen innebærer en innstramming av dagens regelverk for behandling av personopplysninger, og det innføres bøter ved manglende overholdelse av reglene.

De viktigste endringene er:

  • Alle norske virksomheter får nye plikter.
  • Alle skal ha en forståelig personvernerklæring
  • Alle skal vurdere risiko og personvernkonsekvenser
  • Alle skal bygge personvern inn i nye løsninger
  • Mange virksomheter må ha en personvernombud for sin virksomhet
  • Alle databehandlere får nye plikter
  • Alle får nye krav til avvikshåndtering
  • Alle må kunne oppfylle borgernes nye, utvidede rettigheter

Vi i Tenden vil fremover ha fokus på å bistå våre kunder med tilpasninger og etableringer av gode rutiner, for å sikre at kundene opererer i samsvar med regelverket. Vi vil i den forbindelse bl.a. holde flere frokostseminarer om ulike temaer knyttet til personvern og forordningens krav det kommende året. Det første frokostseminaret er overordnet om hvilke endringer som kommer med de nye reglene og hva som skal til for å drive virksomheten i samsvar med de nye reglene. Mer informasjon om seminaret og påmeldingsskjema finner du her.

Har du spørsmål om personvern eller ønsker at vi foretar en gjennomgang av din bedrifts etterlevelse av gjeldende personvernregler eller kravene i den kommende forordningen (GDPR), ta kontakt med advokat/partner Harald Bjelke eller Terje Dahl Svendsen.

 

 

Båtsesong på hell – ny tilskuddsordning og ansvar for utrangerte fritidsbåter

Kommunene får ansvar for mottak av mindre, utrangerte fritidsbåter

Fra 1. oktober i år får kommunene ansvar for at mindre, utrangerte fritidsbåter kan leveres vederlagsfritt til mottak i eller i rimelig nærhet til den aktuelle kommune. Den enkelte båteier har i dag og vil også fremover ha ansvar for en forsvarlig håndtering av båten når den blir avfall. Nå blir det enklere for den enkelte å ivareta dette ansvaret for de mindre, utrangerte fritidsbåtene. Med mindre fritidsbåter menes båter med en skroglengde på maksimalt 15 fot (4,572 meter) uten innenbords motor. Reglene om kommunenes ansvar fremgår av avfallsforskriftens kapittel 2.

Tilskudd til båteierne som leverer inn utrangerte fritidsbåter

Alle båteiere som leverer inn fritidsbåter opp til 49,21 fot (15 meter) vil få utbetalt 1000 kroner. Utbetalingen skjer ved at båteier skal dokumentere til Miljødirektoratet at båten er levert til et godkjent avfallsanlegg.

Oversikt over mottak for mindre og større båter skal ifølge Miljødirektoratet komme på sortere.no.

Tilskudd til kommuner og andre aktører som behandler utrangerte fritidsbåter

Regjeringen har videre innført en ny tilskuddsordning som innebærer at kommuner og andre aktører som behandler utrangerte fritidsbåter på inntil 49,21 fot (15 meter) kan søke om tilskudd fra Miljødirektoratet.

Følgende aktører kan søke om tilskudd:

  • Interkommunale avfallsselskap og kommuner utenfor slike selskap
  • Forhåndsgodkjente anlegg som miljøsanerer og forbehandler/behandler kasserte fritidsbåter, eller forhåndsgodkjente morselskap for slike anlegg
  • Forhåndsgodkjente kommuner/interkommunale avfallsselskap som har tillatelse til miljøsanering av fritidsbåter

Hovedregelen er at anlegg/morselskap som nevnt i andre kulepunkt over gis tilskudd med 11 kroner per kilo skrog og annet avfall fra kassert fritidsbåt som leveres sammen med skroget, mens interkommunale selskaper/kommuner får 6 kroner per kilo. Særlig der det gis 11 kroner per kilo, kan det være mulig å etablere en verdikjede fra mottak til behandling av kasserte fritidsbåter.

For å komme med i ordningen må forhåndsgodkjenning fra Miljødirektoratet og nødvendige rammebetingelser være på plass.

Har du spørsmål om ordningen, ta kontakt med advokat/partner Tor Erik Heggøy.

Frokostseminar: Ledelsens ansvar for IT-sikkerhet

Vi inviterer til frokostseminar i våre lokaler i Tønsberg

Fredag 16. juni kl. 08.00 – 10.00 (NB! utsatt til august/september)
Anton Jenssens gate 2 (ved Statens Park)

Tema: IT-sikkerhet og trusselbildet, hvordan få ansatte til å forstå alvoret, hvilke rettslige krav stilles og hvordan unngå å komme i personlig ansvar som daglig leder/styremedlem.

 

Frokostseminar

Det blir servert enkel frokost fra kl. 07.30.
Foredragene starter kl. 08.00. Programslutt kl. 10.00.

Program:

08.00 – 08.40  Rettslig krav til IT-sikkerhet og hva man bør gjøre for å redusere risikoen for erstatningsansvar og bøter. Ved advokatene Harald Bjelke og Kjetil Baustad Egelie, Tenden  Advokatfirma ANS

08.40 – 09.00 Hvordan kan du unngå at noe skjer? Ved Rune Fortun, Teknograd AS

0900 Kaffepause

0910 – 0925 Hvordan kan du unngå at noe skjer? (fortsetter)

0925 – 1000 Hvordan få ansatte til å forstå alvoret? Ved Jørgen Norheim

Frist for påmelding: Tirsdag 13. juni.

Send inn skjemaet for å melde deg på vårt frokostseminar:

Frokostseminar: Godt styrearbeid

Vi har gleden av å invitere til frokostseminar i våre nye lokaler i Tønsberg

Mandag 15. mai kl. 08.00 – 09.45
Anton Jenssens gate 2 (ved Statens Park)

Tema: Godt styrearbeid
– tips og refleksjoner

 

Frokostseminar

Det blir servert enkel frokost fra kl. 07.30.
Foredragene starter kl. 08.00. Programslutt kl. 09.45.

Vi byr på omvisning for de som ønsker.

Frist for påmelding: Torsdag 11. mai.
Begrenset antall plasser.

Send inn skjemaet for å melde deg på vårt frokostseminar: